Методы расчета функционального износа (ФуИ)

Для расчета функционального износа выделяют четыре группы методов:

1. Затратный подход, в котором рассчитываются износ, затраты;
2. Методы доходного подхода (дисконтирование дохода);
3. Рыночные методы (парные продажи, корреляционно – регрессионные связи);
4. Комбинированные методы.

ФуИ разделяется на два вида (исправимый и неисправимый), а также на три типа (дополнение, замена, сверхдостаточность).

Варианты расчета:

1. Сметный расчет (локальный) выявляет отличия в стоимости при нехватке элемента;
2. Капитализация разности в плате за аренду (применим в случае неустранимого ФуИ);

Учет ФуИ возможен методами:

• Учет устранимого износа как разности цен выполнения дополнений на период оценки и дополнений в случае их выполнения при строительстве объекта;
• Величина неустранимого ФуИ равна стоимости элементов, не включенных в стоимость строительства, количественно выражается как потеря дохода, капитализированная по норме для улучшений за вычетом позиций в случае их включения в новое строительство.

Возможен расчет ФуИ следующими методиками:

• Устранимый износ равен затратам на реконструкцию с целью эффективного использования недвижимости;
• Стоимость неустранимого износа рассчитывают двумя способами, а именно посредством расчета стоимости отсутствующих элементов и методом капитализации - потерь в плате за аренду, эксплуатационных затрат, разницы в отчислениях за амортизацию.

Действующим является рыночный метод оценки стоимости квартиры, в основе которого лежит сравнение с объектами – аналогами.

К моральному устареванию относятся качества эксплуатации по благоустройству, экологии, внешнему виду. Различают устаревания:

• 1 вида (недостаток или отсутствие элемента);
• 2 вида (моральное устаревание);
• 3 вида (избыток элементов).

К моральному устареванию относят качества, связанные с модернизацией элементов улучшений, еще выполняющих свои функции, но не соответствующих требованиям рынка.

Методы учета ФуИ:

• Базирующиеся на сравнительном анализе улучшений (существующих и новых);
• Базирующиеся на разности стоимостей замещения воспроизводства;
• Базирующиеся на остаточной стоимости улучшений;
• Базирующиеся на несоответствии использования (текущего и более эффективного) участка земли.

Связь в расчетах функционального и физического износов.

В затратном подходе при расчете стоимостей замещения или восстановления отсутствующие элементы, относящиеся к функциональному износу, учитываются в расчете полных стоимостей замещения и восстановления. Стоимость лишних (избыточных) элементов учитывается в величинах полных стоимостей. На базе укрупненной расценки (сметы) в случае расчета физического износа при оценке коммерческой недвижимости, оценщик ориентируется на расчетное значение функциональных износов конструктивных элементов.

Оценщик должен сравнивать идентификацию объектов для всех подходов. Расчетные величины по затратному подходу должны соответствовать идентификации предмета оценки по сравнительному подходу с учетом корректировок, а также идентификации предмета по доходному подходу с корректировкой ставок за аренду, капиталовложений. Признак неустранимого износа - нецелесообразность затрат на устранение недостатков в процессе ремонта и реконструкции. Текущий ремонт - устранение износа (физического) в элементах (короткоживущих). Модернизация - изменение устаревших элементов. Реконструкция - изменение планировочных проектов за счет перестройки здания.

Расчет ФуИ важен при выполнении модернизации, текущих ремонтов. С ФуИ не связаны класс конструкции, тип здания, реклама, управление зданием, вид строительства. В настоящее время распространена функциональная переориентация сооружений, зданий. Стоимость адаптации зданий под новый объект выше, чем стоимость первоначального объекта. Стоимость замещения больше стоимости восстановления, что способствует возникновению «лишней» прибыли предпринимателя. Стоимость объекта оценки повышается.

При идентификации объектов в расчет вводится «отрицательный» функциональный износ. Таким образом:

1. Функциональный износ определяется с применением сравнительного, затратного, доходного, комбинированных подходов;
2. Специалист - оценщик должен сопоставлять идентификацию объектов в подходах;
3. Целесообразность расчета неустранимого функционального износа должна обосновываться;
4. Функциональный износ относится к использованию объекта, которое в свою очередь определяет стоимость. Внешний износ определяет влияние внешних факторов на стоимость объекта.